Оценка недвижимости для страхования. Затратный подход к оценке недвижимости

При использовании затратного подхода к оценке недвижимости оценщик рассчитывает ее рыночную стоимость на основе изучения затрат на ее создание. Этот метод несет в себе следующую концепцию: предполагается, что инвестор, желающий купить недвижимый объект, откажется платить за него больше, чем, если бы он мог затратить на возведение подобного объекта. Таким образом, учитывая прибыль покупателя от вложения средств в недвижимость и износ, можно точно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта в соответствии с затратным подходом.

Чтобы разобраться в этом способе до конца, приведем пример оценки здания, находящегося за пределами города. Прежде всего, определим, сколько стоит земельный участок, на котором стоит данное здание. Это можно сделать путем сравнения стоимости предложений по продажам 1 сотки земли участков, обладающих похожими потребительскими качествами (аналогичным местоположением, близостью водных и лесных объектов, наличием коммуникаций и дорог и пр.).

После этого следует рассчитать, сколько средств потребуется на строительство нового здания, которое аналогично оцениваемому объекту, а потом вычесть из полученной суммы физический износ недвижимого объекта. Обычно износ рассчитывается как относительная величина, допустим, 20%. Нужно уменьшить сумму затрат на эти 20 процентов. Затем надо сложить стоимость строительства за минусом износа и стоимость земельного участка, и увеличить результат на величину прибыли покупателя, к примеру, на 20-30%. Полученная в итоге сумма будет рыночной стоимостью оцениваемого здания, рассчитанной посредством затратного подхода.

Продавец объекта недвижимости может и сам определить его ориентировочную стоимость, рассчитав стоимость дачи или иного простого объекта, если он располагает сведениями о затратах на строительство его аналога. Чтобы результат был более точным, нужно учитывать, что прибыль покупателя может сильно увеличиваться или уменьшаться, а это зависит от ситуации на рынке. 20-30%, что были использованы в примере, носят условный характер, чтобы учесть оценку привлекательности бизнеса . Если рыночные цены растут, то растет и прибыль инвестора, а когда они падают, его прибыль сильно уменьшается. Бывают случаи, когда рыночная стоимость объекта становиться меньше затрат на его возведение.